Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HQXRNF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 55 m², piętro 3/3
Świdnicka, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-swidnicka-55m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-swidnicka/ob/492)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 115 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 960 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6967 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 383 000 zł — oferta jest o 32% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica Świdnicka: 2 ofert sprzedaży (mediana 8586 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 6441 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 100 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6967 zł/m², czyli ok. 383 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 3 | 506 000 zł | 9200 | — |
| Zielonogórska | 48 m² | 0 | 489 000 zł | 10 188 | 196 m |
| Koszalińska | 49 m² | 3 | 499 000 zł | 10 184 | 310 m |
| Kołobrzeska | 54 m² | 3 | 499 000 zł | 9241 | 383 m |
| Franciszkańska | 51 m² | 1 | 319 000 zł | 6255 | 403 m |
| Franciszkańska | 52 m² | 1 | 739 000 zł | 14 212 | 403 m |
| ul. Karola Adwentowicza | 48 m² | — | 379 000 zł | 7896 | 632 m |
| ul. Piotrowicka | 50 m² | — | 380 000 zł | 7600 | 782 m |
| ul. Piotrowicka | 54 m² | — | 619 000 zł | 11 463 | 782 m |
| Władysława Orkana | 60 m² | — | 599 000 zł | 9983 | 1 km |
| ul. Władysława Orkana | 51 m² | 2 | 569 000 zł | 11 157 | 1 km |
| Władysława Orkana | 46 m² | 0 | 439 000 zł | 9544 | 1 km |
| ul. Władysława Orkana | 50 m² | 1 | 545 000 zł | 10 900 | 1 km |
| Władysława Orkana | 50 m² | 1 | 499 000 zł | 9980 | 1 km |
| Władysława Orkana | 44 m² | 4 | 485 000 zł | 11 023 | 1 km |
| Władysława Orkana | 46 m² | 3 | 489 000 zł | 10 630 | 1 km |
Mediana podobnych — 12 208 zł/m²; to mieszkanie — 9200 zł/m² (−25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 506 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 506 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.