Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M5NJFW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 55 m², piętro 1/2
Lubartowska, Stare Miasto, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-stare-miasto-lu) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-stare-miasto-lubar) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 52% niższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 254 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 500 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 578 000 zł — oferta jest o 35% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.06.2026 (135 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 29 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Lubartowska: 15 ofert sprzedaży (mediana 12 495 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 7648 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 70 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 500 zł/m², czyli ok. 578 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 1 | 375 000 zł | 6818 | — |
| Lubartowska | 45 m² | — | 404 775 zł | 8995 | 0 m |
| Lubartowska | 45 m² | — | 360 000 zł | 8000 | 0 m |
| ul. Targowa | 46 m² | — | 508 640 zł | 11 057 | 97 m |
| Furmańska | 45 m² | 1 | 459 000 zł | 10 200 | 265 m |
| Probostwo | 60 m² | 0 | 549 900 zł | 9165 | 270 m |
| ul. Probostwo | 45 m² | — | 405 000 zł | 9000 | 270 m |
| Kowalska | 47 m² | 2 | 499 000 zł | 10 617 | 337 m |
| Szewska | 62 m² | 1 | 695 000 zł | 11 210 | 342 m |
| ul. Bolesława Prusa | 51 m² | — | 688 500 zł | 13 500 | 389 m |
| Karmelicka | 53,6 m² | — | 910 690 zł | 17 000 | 514 m |
| Stanisława Staszica | 53 m² | 3 | 495 000 zł | 9340 | 550 m |
| Staszica | 51,7 m² | — | 966 000 zł | 18 696 | 550 m |
| Niecała | 47,4 m² | — | 615 000 zł | 12 972 | 608 m |
| Niecała | 49 m² | 0 | 699 000 zł | 14 265 | 608 m |
| Niecała | 46 m² | 5 | 292 000 zł | 6348 | 608 m |
Mediana podobnych — 14 254 zł/m²; to mieszkanie — 6818 zł/m² (−52%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 375 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 375 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 375 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 375 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 637 zł/m² z 2872 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 29 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.