Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AEQVT4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 55 m²
ul. Kościańska, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-ul-koscianska-2-pokojowe-l3)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 112 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 721 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Kościańska: 3 ofert sprzedaży (mediana 14 639 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 13 380 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 37 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 112 zł/m², czyli ok. 721 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | — | 715 000 zł | 13 000 | — |
| Złotnicka | 57 m² | — | 659 990 zł | 11 577 | 268 m |
| Złotnicka | 52 m² | — | 589 000 zł | 11 327 | 268 m |
| Opoczyńska | 55 m² | 1 | 770 000 zł | 14 000 | 278 m |
| Opoczyńska | 53,5 m² | — | 669 000 zł | 12 505 | 278 m |
| Złotnicka | 55 m² | 2 | 735 000 zł | 13 364 | 302 m |
| Przemyska | 57 m² | 2 | 675 000 zł | 11 842 | 605 m |
| okolice ul. głownej | 49 m² | 2 | 539 000 zł | 11 000 | 668 m |
| okolice ul Stablowickiej | 46 m² | 2 | 577 000 zł | 12 544 | 668 m |
| poboczna Stabłowickiej | 48,5 m² | 0 | 850 000 zł | 17 537 | 668 m |
| okolice ul. stabłowicka | 52 m² | 2 | 650 000 zł | 12 500 | 668 m |
| okolice ul. Góreckiej | 50 m² | 0 | 640 000 zł | 12 800 | 668 m |
| okolice ul. stabłowickiej | 53 m² | 1 | 660 000 zł | 12 453 | 668 m |
| Arbuzowa | 54 m² | 2 | 599 000 zł | 11 093 | 668 m |
| Fabryczna | 56 m² | 1 | 749 000 zł | 13 375 | 841 m |
| Promenada | 63 m² | — | 818 000 zł | 12 984 | 906 m |
Mediana podobnych — 12 505 zł/m²; to mieszkanie — 13 000 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 715 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.