Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PODXQ8-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53,5 m²
Zatorska, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 949 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 683 zł/m²) za 53,5 m² wychodzi ok. 679 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Zatorska: 123 ofert sprzedaży (mediana 11 957 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 12 049 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 161 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 683 zł/m², czyli ok. 679 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,5 m² | — | 649 000 zł | 12 131 | — |
| ul. Zatorska | 59 m² | — | 705 000 zł | 11 949 | 0 m |
| Zatorska | 48,9 m² | — | 650 000 zł | 13 292 | 0 m |
| Zatorska | 49,1 m² | — | 586 588 zł | 11 940 | 0 m |
| Zatorska | 44,3 m² | — | 559 628 zł | 12 633 | 0 m |
| ul. Zatorska | 56 m² | — | 670 000 zł | 11 964 | 0 m |
| Zatorska | 52,6 m² | — | 630 000 zł | 11 973 | 0 m |
| Zatorska | 44,7 m² | — | 556 175 zł | 12 431 | 0 m |
| Zatorska | 47 m² | 1 | 519 680 zł | 11 057 | 0 m |
| ul. Zatorska | 46,1 m² | 4 | 568 512 zł | 12 327 | 60 m |
| Psie Pole | 53,5 m² | 5 | 618 220 zł | 11 562 | 89 m |
| okolice ul. Krolewskiej | 52 m² | 1 | 690 000 zł | 13 269 | 152 m |
| ul. Zofii Gumińskiej | 46,6 m² | 4 | 699 879 zł | 15 035 | 335 m |
| Wilanowska | 46 m² | 0 | 590 000 zł | 12 826 | 387 m |
| Wilanowska | 47,7 m² | 2 | 519 000 zł | 10 881 | 387 m |
| Wilanowska | 48 m² | 3 | 559 000 zł | 11 658 | 387 m |
Mediana podobnych — 11 973 zł/m²; to mieszkanie — 12 131 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 649 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.