Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-32D3P2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54,1 m², parter
ul. Zatorska, Psie Pole, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54,1 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2011
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Psie Pole
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-zatorsk) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-zato) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-zatorska-54) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27003)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 163 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9455 zł/m²) za 54,1 m² wychodzi ok. 512 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Zatorska: 123 ofert sprzedaży (mediana 11 957 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 12 049 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9455 zł/m², czyli ok. 512 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,1 m² | 0 | 649 200 zł | 12 000 | — |
| ul. Zatorska | 51,9 m² | 2 | 689 000 zł | 13 268 | 163 m |
| Staropolska | 63,4 m² | — | 639 000 zł | 10 074 | 233 m |
| ul. Zatorska | 48,9 m² | 0 | 650 000 zł | 13 292 | 242 m |
| okolice ul. Królewska | 57 m² | 2 | 630 000 zł | 11 053 | 246 m |
| Wiedeńska | 51 m² | 4 | 569 000 zł | 11 157 | 259 m |
| ul. Zofii Gumińskiej | 46,6 m² | 4 | 699 879 zł | 15 035 | 339 m |
| Chocimska | 50,8 m² | — | 625 000 zł | 12 303 | 387 m |
| Wilanowska | 48 m² | 3 | 559 000 zł | 11 658 | 397 m |
| Wilanowska | 47,7 m² | 2 | 519 000 zł | 10 881 | 397 m |
| Wilanowska | 46 m² | 0 | 590 000 zł | 12 826 | 397 m |
| Okolice ul.Odolanowskiej | 49,2 m² | 2 | 600 000 zł | 12 195 | 413 m |
| okolice ul. Oleskiej | 60 m² | 0 | 808 000 zł | 13 467 | 422 m |
| Królewska | 56 m² | 1 | 670 000 zł | 11 964 | 469 m |
| Psie Pole | 46,6 m² | 2 | 600 000 zł | 12 878 | 477 m |
| okolice ul. Paryskiej | 49 m² | 2 | 700 000 zł | 14 297 | 483 m |
Mediana podobnych — 11 964 zł/m²; to mieszkanie — 12 000 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 649 200 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 649 200 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 649 200 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 649 200 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 649 200 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.