Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RUAORK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m², parter
Współczesna, Ujeścisko-Łostowice, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Ujeścisko-Łostowice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-ujescisko-losto) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-ujescisko-lostowic) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/265591)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 106 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 870 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 477 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 674 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.03.2026 (213 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 61 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Współczesna: 4 ofert sprzedaży (mediana 12 488 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 477 zł/m², czyli ok. 674 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 0 | 649 000 zł | 12 019 | — |
| Współczesna | 52,7 m² | — | 579 000 zł | 10 983 | 0 m |
| ul. Partyzantów | 55,1 m² | 8 | 990 000 zł | 17 967 | 213 m |
| ul. Juliusza Słowackiego | 54,4 m² | 0 | 649 900 zł | 11 945 | 393 m |
| ul. Bernarda Chrzanowskiego | 49,5 m² | 2 | 899 000 zł | 18 162 | 500 m |
| ul. Bolesława Leśmiana | 43,5 m² | 4 | 1 213 500 zł | 27 922 | 557 m |
| Leśmiana | 43,7 m² | — | 1 155 000 zł | 26 430 | 558 m |
| ul. Edwarda Stachury | 44 m² | 3 | 1 150 000 zł | 26 136 | 652 m |
| Białoszewskiego | 50 m² | — | 1 199 000 zł | 23 980 | 708 m |
| ul. Cypriana Kamila Norwida 19 | 55 m² | — | 1 365 000 zł | 24 818 | 708 m |
| Partyzantów | 55 m² | 8 | 999 000 zł | 18 164 | 726 m |
| Partyzantów | 53 m² | 2 | 675 000 zł | 12 736 | 726 m |
| Partyzantów | 55,8 m² | — | 990 000 zł | 17 742 | 726 m |
| ul. Partyzantów | 50 m² | — | 880 000 zł | 17 600 | 726 m |
| Partyzantów | 55,8 m² | — | 999 000 zł | 17 903 | 726 m |
| Mirona Białoszewskiego | 50 m² | 2 | 1 149 000 zł | 22 980 | 730 m |
Mediana podobnych — 16 529 zł/m²; to mieszkanie — 12 019 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 649 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 649 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 905 zł/m² z 9293 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 61 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.