Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WKYDJM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m²
Ruska, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/2682862)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 368 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 948 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 699 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 6Ulica Ruska: 8 ofert sprzedaży (mediana 16 088 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 38 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 948 zł/m², czyli ok. 699 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | — | 599 999 zł | 11 111 | — |
| Ruska | 56 m² | — | 840 000 zł | 15 000 | 0 m |
| Ruska | 52 m² | — | 715 000 zł | 13 750 | 0 m |
| ul. Ruska | 55 m² | — | 1 050 000 zł | 19 091 | 0 m |
| Grabarska | 58,5 m² | — | 899 000 zł | 15 368 | 57 m |
| Antoniego | 57,3 m² | — | 777 000 zł | 13 567 | 110 m |
| Antoniego | 62,1 m² | — | 777 000 zł | 12 514 | 110 m |
| poboczna Ruskiej | 48,2 m² | 4 | 1 277 830 zł | 26 500 | 166 m |
| Jana Pawła II | 55,1 m² | — | 899 000 zł | 16 322 | 194 m |
| Jana Pawła II | 56 m² | — | 839 000 zł | 14 982 | 194 m |
| pl. Jana Pawła II | 59 m² | — | 840 000 zł | 14 237 | 194 m |
| pl. Jana Pawła II | 64 m² | — | 1 280 000 zł | 20 000 | 194 m |
| Jana Pawła II | 43,3 m² | — | 1 290 000 zł | 29 765 | 194 m |
| Podwale (OVO) | 56 m² | 4 | 1 500 000 zł | 26 786 | 362 m |
| Kiełbaśnicza | 57 m² | — | 895 000 zł | 15 702 | 365 m |
| pl. Orląt Lwowskich | 47 m² | — | 599 000 zł | 12 745 | 397 m |
Mediana podobnych — 15 568 zł/m²; to mieszkanie — 11 111 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.