Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZRBNZY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m², piętro 1/4
Osiedle Stefana Batorego, Piątkowo, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piątkowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-piatkowo-osiedl) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-piatkowo-osiedle-s) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 352 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9706 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 524 000 zł — oferta jest o 30% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.09.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Osiedle Stefana Batorego: 35 ofert sprzedaży (mediana 10 758 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9706 zł/m², czyli ok. 524 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 1 | 680 000 zł | 12 593 | — |
| Osiedle Stefana Batorego | 58 m² | 3 | 749 000 zł | 12 914 | 0 m |
| os. Stefana Batorego | 52 m² | — | 560 000 zł | 10 769 | 0 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 44 m² | 3 | 490 000 zł | 11 136 | 0 m |
| os. Stefana Batorego | 59 m² | — | 675 000 zł | 11 441 | 0 m |
| Osiedle Stefana Batorego | 49 m² | 4 | 599 000 zł | 12 225 | 0 m |
| Stefana Batorego | 49,4 m² | — | 485 000 zł | 9818 | 0 m |
| Opieńskiego | 53 m² | 5 | 690 000 zł | 13 019 | 85 m |
| ul. Ludwika Braille'a | 49 m² | — | 650 000 zł | 13 265 | 480 m |
| os. Bolesława Chrobrego | 48,8 m² | 1 | 525 000 zł | 10 758 | 834 m |
| Bolesława Śmiałego | 52,2 m² | — | 599 000 zł | 11 475 | 1 km |
| Osiedle Bolesława Śmiałego | 49 m² | 2 | 469 000 zł | 9571 | 1 km |
| Osiedle Bolesława Śmiałego | 49 m² | 1 | 529 000 zł | 10 796 | 1 km |
| Bolesława Śmiałego | 49,9 m² | — | 637 000 zł | 12 766 | 1 km |
| Osiedle Jana III Sobieskiego | 48 m² | 3 | 487 000 zł | 10 146 | 1 km |
| Osiedle Jana III Sobieskiego | 49 m² | 2 | 569 900 zł | 11 631 | 1 km |
Mediana podobnych — 11 475 zł/m²; to mieszkanie — 12 593 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 680 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 680 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 650 zł/m² z 6795 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.