Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FGXQNV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54,3 m², piętro 4/4
okolice Podwale, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54,3 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1935
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-okolice-podwal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 614 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 309 zł/m²) za 54,3 m² wychodzi ok. 614 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.04.2023 (1303 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ulica Podwale: 37 ofert sprzedaży (mediana 21 005 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 13 490 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 309 zł/m², czyli ok. 614 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,3 m² | 4 | 651 960 zł | 12 000 | — |
| okolice Podwala i ul. Świdnickiej | 46 m² | 0 | 560 000 zł | 12 174 | 153 m |
| ul. Podwale | 56,1 m² | 5 | 1 199 000 zł | 21 361 | 227 m |
| ul. Podwale | 55 m² | 5 | 1 199 000 zł | 21 816 | 227 m |
| Łąkowa | 53 m² | 2 | 579 000 zł | 10 925 | 242 m |
| Łąkowa | 56,8 m² | 0 | 705 000 zł | 12 414 | 242 m |
| pl. Wolności | 49,4 m² | 1 | 690 000 zł | 13 970 | 257 m |
| Muzealna | 53 m² | 4 | 599 000 zł | 11 302 | 283 m |
| okolice Rynku | 50,1 m² | 4 | 680 000 zł | 13 565 | 286 m |
| Świdnicka | 46,5 m² | — | 529 000 zł | 11 376 | 299 m |
| Świdnicka | 49,9 m² | — | 990 000 zł | 19 840 | 299 m |
| Widok | 47,4 m² | — | 655 000 zł | 13 810 | 301 m |
| Mennicza | 47,4 m² | — | 665 000 zł | 14 021 | 302 m |
| okolice ul. Muzealnej | 52,6 m² | 2 | 649 000 zł | 12 341 | 378 m |
| okolice Stanisława Worcella | 49 m² | 2 | 1 150 000 zł | 23 469 | 382 m |
| Muzealny | 52,5 m² | — | 626 000 zł | 11 924 | 400 m |
Mediana podobnych — 14 021 zł/m²; to mieszkanie — 12 000 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 651 960 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.