Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TASDMF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53,8 m², piętro 3
Nugat, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53,8 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-nugat) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-nugat/ob) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 94 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 153 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 510 zł/m²) za 53,8 m² wychodzi ok. 942 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.09.2026 (39 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Nugat: 6 ofert sprzedaży (mediana 20 482 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 15 932 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 510 zł/m², czyli ok. 942 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,8 m² | 3 | 880 000 zł | 16 357 | — |
| Nugat | 54,6 m² | 2 | 1 120 000 zł | 20 513 | 101 m |
| ul. Stefana Kopcińskiego | 50,5 m² | 0 | 735 000 zł | 14 555 | 115 m |
| ul. Nugat | 57 m² | — | 1 050 000 zł | 18 421 | 152 m |
| Stefana Kopcińskiego | 50 m² | 0 | 745 000 zł | 14 900 | 187 m |
| Kopcińskiego | 50,5 m² | — | 745 000 zł | 14 753 | 187 m |
| ul. Strzeleckiego | 46,4 m² | 11 | 599 000 zł | 12 910 | 340 m |
| Pawła Edmunda Strzeleckiego | 45,5 m² | 9 | 850 000 zł | 18 681 | 378 m |
| Szolc-Rogozińskiego | 47 m² | 4 | 699 000 zł | 14 872 | 439 m |
| ul. Nowoursynowska | 62 m² | — | 1 200 000 zł | 19 355 | 457 m |
| Nowoursynowska | 47,5 m² | -1 | 499 000 zł | 10 505 | 522 m |
| Nowoursynowska | 55,8 m² | 3 | 849 000 zł | 15 207 | 522 m |
| Nowoursynowska | 49,6 m² | 3 | 898 900 zł | 18 138 | 522 m |
| Magellana | 47,3 m² | — | 659 000 zł | 13 932 | 538 m |
| Magellana | 47,3 m² | — | 730 000 zł | 15 433 | 538 m |
| ul. Marii Grzegorzewskiej | 47 m² | — | 680 000 zł | 14 468 | 583 m |
Mediana podobnych — 17 368 zł/m²; to mieszkanie — 16 357 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 880 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 880 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 880 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 880 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.