Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M0IVAT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54,2 m², piętro 1/3
ul. Nawrot, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54,2 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 2019
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-nawrot-54m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-nawrot/ob/48985251) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-nawrot-54m2-dw) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
/media/imo/sdpn2/sdpn2_ms_45688_1-21510be5.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 180 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 321 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7273 zł/m²) za 54,2 m² wychodzi ok. 394 000 zł — oferta jest o 35% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (42 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Nawrot: 25 ofert sprzedaży (mediana 9500 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 9900 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7273 zł/m², czyli ok. 394 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54,2 m² | 1 | 531 552 zł | 9800 | — |
| ul. Nawrot | 56,2 m² | 2 | 590 310 zł | 10 500 | 0 m |
| ul. Nawrot | 49,8 m² | 1 | 478 272 zł | 9600 | 0 m |
| ul. Nawrot | 53,1 m² | 3 | 419 095 zł | 7900 | 31 m |
| ul. Nawrot | 56,2 m² | 2 | 629 664 zł | 11 200 | 32 m |
| ul. Nawrot | 49,8 m² | 1 | 548 020 zł | 11 000 | 32 m |
| Śródmieście | 52,1 m² | 4 | 725 000 zł | 13 916 | 222 m |
| Jana Kilińskiego | 55 m² | 4 | 600 000 zł | 10 909 | 416 m |
| ul. Jana Kilińskiego | 49 m² | — | 309 000 zł | 6306 | 416 m |
| Jana Kilińskiego | 45 m² | 11 | 575 000 zł | 12 778 | 416 m |
| Kilińskiego | 59 m² | 2 | 293 000 zł | 4966 | 416 m |
| ul. Nawrot | 47 m² | — | 650 000 zł | 13 830 | 510 m |
| Sienkiewicza | 56,2 m² | — | 399 000 zł | 7103 | 510 m |
| Ludwika Zamenhofa | 48 m² | 2 | 359 000 zł | 7479 | 552 m |
| al. marsz. Józefa Piłsudskiego 37 | 45,3 m² | 2 | 494 206 zł | 10 900 | 604 m |
| Dowborczyków | 52,5 m² | — | 545 890 zł | 10 390 | 653 m |
Mediana podobnych — 9600 zł/m²; to mieszkanie — 9800 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 531 552 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 531 552 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 531 552 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 531 552 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 302 zł/m² z 8036 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.