Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-K4H28W-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m², piętro 5/8
Nad Sokołówką, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 5 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-nad-sokolo) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-nad-sokolowka) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26749019)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% wyższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 199 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 605 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.06.2026 (138 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 580 000 zł na Domiporta, najwyżej 589 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Nad Sokołówką: 3 ofert sprzedaży (mediana 13 510 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 199 zł/m², czyli ok. 605 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 5 | 580 000 zł | 10 741 | — |
| Nad Sokołówką | 51 m² | 5 | 689 000 zł | 13 510 | 0 m |
| Świętej Teresy od Dzieciątka Jezus | 47 m² | 0 | 568 000 zł | 12 085 | 243 m |
| Liściasta | 49 m² | 3 | 445 000 zł | 9082 | 419 m |
| Gdyńska | 45 m² | 0 | 319 000 zł | 7089 | 673 m |
| Jana | 44 m² | — | 280 000 zł | 6364 | 729 m |
| Jana | 46 m² | 5 | 334 000 zł | 7261 | 729 m |
| Jana | 44,8 m² | — | 280 000 zł | 6246 | 729 m |
| Jana | 45 m² | 1 | 398 000 zł | 8844 | 729 m |
| Jana | 45 m² | 0 | 275 000 zł | 6111 | 729 m |
| Pojezierska | 60 m² | 0 | 460 000 zł | 7667 | 758 m |
| ul. Pojezierska | 47 m² | — | 420 000 zł | 8936 | 758 m |
| Pojezierska | 47 m² | 2 | 370 000 zł | 7872 | 758 m |
| Hipoteczna | 45 m² | 4 | 299 000 zł | 6644 | 868 m |
| Mackiewicza | 47 m² | — | 446 690 zł | 9500 | 946 m |
| ul. Antoniego Mackiewicza | 48 m² | — | 390 000 zł | 8125 | 946 m |
Mediana podobnych — 8125 zł/m²; to mieszkanie — 10 741 zł/m² (+32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 580 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 580 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 580 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 589 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.