Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HJUMJE-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m²
ul. Legionów, Polesie, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-polesie-ul-legionow-2-pokojowe)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 63 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9720 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 391 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 561 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Legionów: 283 ofert sprzedaży (mediana 10 520 zł/m²), 98 transakcji w rejestrze (mediana 10 773 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 139 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 391 zł/m², czyli ok. 561 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | — | 580 000 zł | 10 741 | — |
| Legionów | 53 m² | 3 | 664 952 zł | 12 546 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 2 | 645 414 zł | 12 178 | 0 m |
| Legionów | 52 m² | 2 | 636 684 zł | 12 244 | 0 m |
| Legionów | 51,6 m² | — | 489 263 zł | 9480 | 0 m |
| Legionów | 50,4 m² | — | 490 179 zł | 9720 | 0 m |
| Legionów | 48 m² | 3 | 600 749 zł | 12 516 | 0 m |
| Legionów | 51 m² | 4 | 618 030 zł | 12 118 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 1 | 632 198 zł | 11 928 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 3 | 648 903 zł | 12 244 | 0 m |
| Legionów | 50 m² | 3 | 639 940 zł | 12 799 | 0 m |
| Legionów | 49,3 m² | — | 475 540 zł | 9640 | 0 m |
| Legionów | 52,2 m² | — | 518 965 zł | 9934 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 0 | 643 711 zł | 12 146 | 0 m |
| Legionów | 52 m² | 0 | 635 035 zł | 12 212 | 0 m |
| Legionów | 50 m² | 4 | 640 794 zł | 12 816 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 184 zł/m²; to mieszkanie — 10 741 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 580 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.