Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MJL33I-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53 m², piętro 2/3
Płocka, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-plocka-53m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-plocka/ob/45822495) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 129 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9994 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7434 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 394 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.01.2026 (278 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Płocka: 4 ofert sprzedaży (mediana 7998 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 8065 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7434 zł/m², czyli ok. 394 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 2 | 431 680 zł | 8145 | — |
| ul. Stanisława Przybyszewskiego | 46 m² | — | 450 000 zł | 9783 | 553 m |
| Stanisława Przybyszewskiego | 54 m² | 3 | 339 000 zł | 6278 | 553 m |
| Przybyszewskiego | 51 m² | — | 400 000 zł | 7837 | 553 m |
| Stanisława Przybyszewskiego | 55 m² | 1 | 299 000 zł | 5436 | 553 m |
| Stanisława Przybyszewskiego | 46 m² | 3 | 430 000 zł | 9348 | 553 m |
| ul. Stanisława Przybyszewskiego | 53 m² | — | 495 000 zł | 9340 | 553 m |
| ul. Ozorkowska | 45 m² | — | 320 000 zł | 7111 | 594 m |
| Grabowa | 51 m² | 2 | 627 469 zł | 12 303 | 677 m |
| Grabowa | 51 m² | 3 | 626 282 zł | 12 280 | 677 m |
| Grabowa | 49 m² | 3 | 617 513 zł | 12 602 | 677 m |
| Grabowa | 49 m² | 5 | 627 666 zł | 12 810 | 677 m |
| Grabowa | 49 m² | 4 | 617 895 zł | 12 610 | 677 m |
| Grabowa | 52 m² | 3 | 635 657 zł | 12 224 | 677 m |
| Grabowa | 50 m² | 3 | 615 081 zł | 12 302 | 677 m |
| Grabowa | 50 m² | 4 | 616 018 zł | 12 320 | 677 m |
Mediana podobnych — 11 380 zł/m²; to mieszkanie — 8145 zł/m² (−28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 431 680 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 431 680 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 431 680 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 431 680 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.