Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DOCM9N-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52,8 m²
Piękna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52,8 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-krzyki-ul-piekna-2-pokojowe) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 171 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 188 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 809 zł/m²) za 52,8 m² wychodzi ok. 782 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (44 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Piękna: 24 ofert sprzedaży (mediana 15 183 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 14 094 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 49 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 809 zł/m², czyli ok. 782 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52,8 m² | — | 928 000 zł | 17 579 | — |
| Piękna | 42,7 m² | — | 589 000 zł | 13 794 | 0 m |
| Piękna | 48 m² | 3 | 879 000 zł | 18 313 | 0 m |
| ul. Piękna 29 | 44 m² | 1 | 642 083 zł | 14 599 | 218 m |
| okolice ul. Nyskiej | 49 m² | 1 | 777 300 zł | 15 863 | 306 m |
| okolice Jesionowej | 44 m² | 3 | 620 000 zł | 14 091 | 401 m |
| ul. Paczkowska | 50 m² | 1 | 629 000 zł | 12 580 | 494 m |
| okolice ul. Jesionowej | 43,4 m² | 1 | 565 000 zł | 13 024 | 514 m |
| okolice ul. Winogronowej | 42,6 m² | 2 | 799 000 zł | 18 765 | 570 m |
| okolice ul. Tarnogajskiej | 45,4 m² | 0 | 670 000 zł | 14 745 | 570 m |
| okolice ul. Sernickiej | 44,5 m² | 0 | 499 999 zł | 11 249 | 598 m |
| ul. ks. Czesława Klimasa | 49,2 m² | 2 | 565 000 zł | 11 493 | 639 m |
| Tarnogajska | 57,6 m² | 2 | 633 000 zł | 10 990 | 645 m |
| Tarnogajska | 54 m² | — | 659 000 zł | 12 204 | 645 m |
| pl. Powstańców Śląskich | 53 m² | 7 | 717 000 zł | 13 528 | 718 m |
| Krynicka | 55,2 m² | 0 | 599 000 zł | 10 851 | 739 m |
Mediana podobnych — 14 434 zł/m²; to mieszkanie — 17 579 zł/m² (+22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 928 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 928 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 928 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.