Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GIKOSC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53,4 m²
Magellana, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53,4 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% wyższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 744 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 628 zł/m²) za 53,4 m² wychodzi ok. 835 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Ferdynanda Magellana: 5 ofert sprzedaży (mediana 15 606 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 762 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 628 zł/m², czyli ok. 835 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,4 m² | — | 970 000 zł | 18 165 | — |
| Magellana | 50 m² | — | 780 000 zł | 15 606 | 0 m |
| ul. Marca Polo | 47 m² | — | 907 000 zł | 19 298 | 133 m |
| Marca Polo | 53,4 m² | 1 | 969 000 zł | 18 133 | 133 m |
| Polo | 45,3 m² | — | 790 000 zł | 17 435 | 133 m |
| ul. Marca Polo | 43 m² | — | 849 000 zł | 19 744 | 133 m |
| Kolumba | 50,7 m² | — | 840 000 zł | 16 562 | 281 m |
| Kolumba | 51 m² | — | 719 000 zł | 14 095 | 281 m |
| Ameriga Vespucciego | 46 m² | 4 | 830 000 zł | 18 044 | 384 m |
| Vespucciego | 47 m² | — | 830 000 zł | 17 671 | 384 m |
| Chałupnicza | 50 m² | — | 730 000 zł | 14 600 | 443 m |
| Bacciarellego | 46,4 m² | — | 620 000 zł | 13 362 | 860 m |
| Bacciarellego | 46,4 m² | — | 599 000 zł | 12 910 | 860 m |
| Bacciarellego | 46,4 m² | — | 680 000 zł | 14 655 | 860 m |
| ul. Marcellego Bacciarellego | 49 m² | — | 999 000 zł | 20 388 | 860 m |
| Okolice ul. Swojczyckiej | 46,2 m² | 1 | 790 000 zł | 17 096 | 860 m |
Mediana podobnych — 16 562 zł/m²; to mieszkanie — 18 165 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 970 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.