Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-L2_XHL-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52,7 m², piętro 3
ul. Lublańska, Prądnik Czerwony, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52,7 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 1970
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Prądnik Czerwony
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-kuc) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-olsza-ul-lublanska-2-pokojow) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-lublanska-53)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 510 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 124 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 931 zł/m²) za 52,7 m² wychodzi ok. 681 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Nieruchomości-online, Adresowo, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ulica LUBLAŃSKA: 6 ofert sprzedaży (mediana 12 486 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 15 027 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 80 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 931 zł/m², czyli ok. 681 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52,7 m² | 3 | 685 000 zł | 13 008 | — |
| Miechowity | 52,6 m² | 4 | 680 000 zł | 12 940 | 186 m |
| Macieja Miechowity | 52,9 m² | 4 | 735 000 zł | 13 897 | 186 m |
| Miechowity | 48,6 m² | — | 680 000 zł | 13 989 | 198 m |
| Lublańska | 52,4 m² | 3 | 640 000 zł | 12 214 | 251 m |
| Pogodna | 54 m² | — | 599 000 zł | 11 093 | 383 m |
| ul. Żułowska | 50 m² | 2 | 549 000 zł | 10 980 | 452 m |
| Młyńska | 44 m² | 1 | 660 000 zł | 15 000 | 474 m |
| Młyńska | 46 m² | — | 659 000 zł | 14 326 | 474 m |
| Młyńska | 44 m² | 1 | 659 000 zł | 14 977 | 474 m |
| Józefa Łepkowskiego | 47 m² | 4 | 724 570 zł | 15 416 | 624 m |
| Józefa Łepkowskiego | 47,2 m² | 6 | 658 000 zł | 13 950 | 624 m |
| Łepkowskiego | 56,5 m² | 2 | 910 000 zł | 16 106 | 624 m |
| Łepkowskiego | 47 m² | — | 690 000 zł | 14 681 | 624 m |
| Łepkowskiego | 47 m² | 1 | 689 999 zł | 14 681 | 624 m |
| Łepkowskiego | 47 m² | — | 686 000 zł | 14 596 | 624 m |
Mediana podobnych — 15 267 zł/m²; to mieszkanie — 13 008 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 685 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 685 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 685 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.