Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9XLJX8-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53 m², piętro 3
Legionów, Polesie, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-legionow-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie-legionow/ob/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 381 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 171 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 592 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.02.2025 (622 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Legionów: 283 ofert sprzedaży (mediana 10 520 zł/m²), 98 transakcji w rejestrze (mediana 10 773 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 139 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 171 zł/m², czyli ok. 592 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 3 | 648 903 zł | 12 244 | — |
| Legionów | 49,3 m² | — | 475 540 zł | 9640 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 3 | 664 952 zł | 12 546 | 0 m |
| Legionów | 42,6 m² | — | 407 256 zł | 9560 | 0 m |
| ul. Legionów | 54 m² | — | 580 000 zł | 10 741 | 0 m |
| Legionów | 51,6 m² | — | 489 263 zł | 9480 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 1 | 632 198 zł | 11 928 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 0 | 643 711 zł | 12 146 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | — | 526 117 zł | 9934 | 0 m |
| Legionów | 49 m² | 4 | 600 593 zł | 12 257 | 0 m |
| Legionów | 50,3 m² | — | 506 923 zł | 10 080 | 0 m |
| Legionów | 52 m² | 4 | 656 918 zł | 12 633 | 0 m |
| Legionów | 50 m² | 4 | 640 794 zł | 12 816 | 0 m |
| Legionów | 52 m² | 0 | 635 035 zł | 12 212 | 0 m |
| Legionów | 52 m² | 2 | 636 684 zł | 12 244 | 0 m |
| Legionów | 51 m² | 4 | 618 030 zł | 12 118 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 741 zł/m²; to mieszkanie — 12 244 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 648 903 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 648 903 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.