Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OSQAXI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52 m², piętro 4/4
Wrocławska, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-wroclaws) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-wrocl)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2880 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica WROCŁAWSKA: 48 ofert sprzedaży (mediana 20 514 zł/m²), 120 transakcji w rejestrze (mediana 19 987 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 194 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 498 zł/m², czyli ok. 962 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 4 | 898 200 zł | 17 273 | — |
| Wrocławska | 44 m² | 3 | 927 150 zł | 21 072 | 0 m |
| ul. Wrocławska 53M | 44 m² | — | 903 230 zł | 20 528 | 0 m |
| Wrocławska | 47 m² | — | 1 139 000 zł | 24 234 | 0 m |
| ul. Wrocławska 53M | 44 m² | — | 905 075 zł | 20 570 | 0 m |
| Wrocławska | 42 m² | 1 | 891 030 zł | 21 215 | 0 m |
| Wrocławska | 53 m² | — | 869 000 zł | 16 396 | 0 m |
| Wrocławska | 47 m² | 3 | 1 051 008 zł | 22 362 | 0 m |
| Wrocławska | 43 m² | 4 | 922 950 zł | 21 464 | 0 m |
| Wrocławska | 44 m² | 0 | 1 117 750 zł | 25 403 | 0 m |
| Wrocławska | 42,4 m² | 4 | 869 815 zł | 20 500 | 158 m |
| Poznańska | 59 m² | 2 | 1 270 000 zł | 21 525 | 159 m |
| Poznańska | 59 m² | 2 | 1 200 000 zł | 20 339 | 159 m |
| Poznańska | 58,5 m² | — | 1 169 000 zł | 19 980 | 159 m |
| ul. Poznańska | 56 m² | 2 | 949 000 zł | 16 946 | 219 m |
| Pod Fortem | 45 m² | 1 | 639 000 zł | 14 200 | 335 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 898 200 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 898 200 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.