Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YIEAGQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51,8 m², piętro 4/4
ul. Piotrkowska, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51,8 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1969
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-piotr) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-piotrkow) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-piotrkowska-52) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym,)
/media/imo/sdpn2/sdpn2_ms_44817_1-8451676c.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9769 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8931 zł/m²) za 51,8 m² wychodzi ok. 463 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.05.2026 (152 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Piotrkowska: 103 ofert sprzedaży (mediana 8578 zł/m²), 46 transakcji w rejestrze (mediana 7689 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 106 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8931 zł/m², czyli ok. 463 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,8 m² | 4 | 518 000 zł | 9994 | — |
| Piotrkowska | 46,7 m² | — | 424 000 zł | 9073 | 124 m |
| Piotrkowska | 51 m² | 0 | 295 000 zł | 5784 | 124 m |
| Piotrkowska | 47,2 m² | — | 420 000 zł | 8898 | 124 m |
| Piotrkowska | 53 m² | 3 | 350 000 zł | 6604 | 124 m |
| Piotrkowska | 52 m² | 0 | 370 000 zł | 7115 | 124 m |
| Piotrkowska | 46 m² | 3 | 424 000 zł | 9217 | 124 m |
| Piotrkowska | 45 m² | 2 | 475 000 zł | 10 556 | 124 m |
| Piotrkowska | 53 m² | 7 | 540 000 zł | 10 189 | 124 m |
| Piotrkowska | 51,6 m² | — | 420 000 zł | 8143 | 124 m |
| ul. Piotrkowska | 42 m² | — | 464 000 zł | 11 048 | 124 m |
| Piotrkowska | 55 m² | 1 | 450 000 zł | 8182 | 124 m |
| ul. Piotrkowska | 48 m² | — | 452 000 zł | 9417 | 124 m |
| Aleja Tadeusza Kościuszki | 42 m² | 2 | 459 000 zł | 10 929 | 188 m |
| al. Tadeusza Kościuszki | 41,6 m² | — | 579 000 zł | 13 932 | 188 m |
| Aleja Tadeusza Kościuszki | 43 m² | 6 | 465 000 zł | 10 814 | 188 m |
Mediana podobnych — 10 500 zł/m²; to mieszkanie — 9994 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 518 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 518 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 518 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 518 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 518 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.