Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VKKA9N-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52 m², parter
Karolewska, Polesie, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-karolewsk) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie-karolewska/o) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% wyższa od mediany 132 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9640 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7910 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 411 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.03.2026 (225 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Karolewska: 6 ofert sprzedaży (mediana 9599 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 7805 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7910 zł/m², czyli ok. 411 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 0 | 577 000 zł | 11 096 | — |
| ul. Karolewska | 60 m² | — | 599 500 zł | 9992 | 0 m |
| Mikołaja Kopernika | 44 m² | — | 709 000 zł | 16 114 | 284 m |
| ul. Mikołaja Kopernika | 57 m² | — | 499 000 zł | 8754 | 284 m |
| Łąkowa | 51 m² | 1 | 599 000 zł | 11 745 | 340 m |
| ul. Łąkowa | 50,5 m² | 5 | 530 460 zł | 10 500 | 421 m |
| Generała Lucjana Żeligowskiego | 42 m² | 5 | 510 000 zł | 12 143 | 732 m |
| Generała Lucjana Żeligowskiego | 42 m² | 10 | 365 000 zł | 8691 | 732 m |
| Generała Lucjana Żeligowskiego | 43 m² | 5 | 480 000 zł | 11 163 | 732 m |
| Polesie | 42,5 m² | 5 | 510 000 zł | 12 009 | 751 m |
| Żubrowej | 54 m² | — | 419 000 zł | 7759 | 773 m |
| Polesie | 42,6 m² | 0 | 396 087 zł | 9300 | 797 m |
| Polesie | 50,1 m² | 5 | 597 955 zł | 11 940 | 843 m |
| Andrzeja Struga | 47 m² | 3 | 409 000 zł | 8702 | 960 m |
| Struga | 43,9 m² | — | 430 416 zł | 9800 | 960 m |
| Andrzeja Struga | 55 m² | 4 | 605 000 zł | 11 000 | 960 m |
Mediana podobnych — 9800 zł/m²; to mieszkanie — 11 096 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 577 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 577 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 577 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 577 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.