Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WALNQY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51 m², piętro 2/2
Warzelnicza, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-warzel) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-war) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okne)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 658 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 085 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 718 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.11.2025 (358 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Warzelnicza: 6 ofert sprzedaży (mediana 14 800 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 14 085 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 085 zł/m², czyli ok. 718 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 2 | 754 820 zł | 14 800 | — |
| Warzelnicza | 49 m² | 0 | 672 700 zł | 13 729 | 0 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 636 744 zł | 13 266 | 315 m |
| Białołęka | 48 m² | 1 | 629 340 zł | 13 111 | 315 m |
| Białołęka | 48 m² | 1 | 619 468 zł | 12 906 | 315 m |
| Białołęka | 48 m² | 0 | 658 956 zł | 13 728 | 315 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 626 872 zł | 13 060 | 315 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 636 615 zł | 13 263 | 315 m |
| ul. Dobka z Oleśnicy 23 | 40,9 m² | 1 | 552 015 zł | 13 500 | 404 m |
| Białołęcka | 41 m² | 2 | 580 186 zł | 14 151 | 452 m |
| ul. Białołęcka | 41,8 m² | 2 | 580 186 zł | 13 893 | 452 m |
| ul. Białołęcka | 45 m² | — | 640 000 zł | 14 222 | 542 m |
| ul. Białołęcka | 51 m² | — | 867 100 zł | 17 002 | 542 m |
| Ostródzka | 41 m² | 3 | 800 442 zł | 19 523 | 818 m |
| Ostródzka | 41 m² | 1 | 763 164 zł | 18 614 | 818 m |
| Ostródzka | 41 m² | 0 | 771 261 zł | 18 811 | 818 m |
Mediana podobnych — 14 658 zł/m²; to mieszkanie — 14 800 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 754 820 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 754 820 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 754 820 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.