Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--CX2WB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51 m²
ul. Waleriana Łukasińskiego, Pogodno, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Dzielnica
- Pogodno
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-pogodno-ul-waleriana-lukas)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 901 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9118 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 465 000 zł — oferta jest o 35% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Waleriana Łukasińskiego: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 333 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 9781 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 350 zł/m² z 4035 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9118 zł/m², czyli ok. 465 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | — | 629 000 zł | 12 333 | — |
| Kutrzeby | 54,6 m² | — | 545 000 zł | 9982 | 476 m |
| Generała Stanisława Sosabowskiego | 48 m² | 0 | 645 000 zł | 13 438 | 536 m |
| ul. gen. Stanisława Sosabowskiego | 48 m² | — | 660 000 zł | 13 750 | 536 m |
| ul. gen. Stanisława Sosabowskiego | 48 m² | — | 649 999 zł | 13 542 | 536 m |
| ul. gen. Stanisława Sosabowskiego | 47 m² | — | 619 000 zł | 13 170 | 536 m |
| Sosabowskiego | 48,8 m² | — | 649 999 zł | 13 320 | 536 m |
| Klemensa Janickiego | 43 m² | 0 | 399 000 zł | 9279 | 806 m |
| Janickiego | 45,7 m² | — | 389 000 zł | 8521 | 806 m |
| Janickiego | 41,3 m² | — | 450 000 zł | 10 901 | 806 m |
| ul. Żwirki i Wigury | 57 m² | 2 | 649 000 zł | 11 386 | 908 m |
| Włodkowica | 46 m² | — | 499 000 zł | 10 848 | 995 m |
| Zachód | 48,7 m² | 2 | 550 000 zł | 11 294 | 1,1 km |
| Kopańskiego | 53 m² | — | 678 000 zł | 12 793 | 1,1 km |
| Generała Stanisława Kopańskiego | 53 m² | 2 | 699 000 zł | 13 189 | 1,1 km |
| ul. gen. Stanisława Kopańskiego | 48 m² | — | 599 000 zł | 12 479 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 10 909 zł/m²; to mieszkanie — 12 333 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 629 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 350 zł/m² (4035 transakcji); połowa transakcji między 8436 zł/m² a 12 235 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9428 zł/m², pierwotny 12 038 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 497 zł/m² z 3021 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.