Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JVTP-2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51,4 m², piętro 4
Sowia, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51,4 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-sowia/ob/4) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-sowia-5) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-ku)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 80 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 515 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 311 zł/m²) za 51,4 m² wychodzi ok. 581 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.08.2026 (78 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Sowia: 3 ofert sprzedaży (mediana 12 984 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 311 zł/m², czyli ok. 581 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,4 m² | 4 | 560 000 zł | 10 895 | — |
| okolice ul. Sowia | 51 m² | 2 | 700 000 zł | 13 726 | 270 m |
| Letnia | 49 m² | 3 | 725 000 zł | 14 796 | 448 m |
| okolice Podwala | 45,9 m² | 0 | 599 000 zł | 13 044 | 455 m |
| okolice ul. Strońskiej | 54,6 m² | 3 | 640 000 zł | 11 722 | 455 m |
| okolice ul. Nyskiej | 49 m² | 1 | 750 000 zł | 15 306 | 455 m |
| Babiego Lata | 56 m² | 2 | 785 000 zł | 14 018 | 461 m |
| Babiego Lata | 46,6 m² | — | 639 000 zł | 13 712 | 461 m |
| Wietrzna | 51 m² | 3 | 639 000 zł | 12 529 | 501 m |
| okolice ul. krzycka | 56 m² | 1 | 705 000 zł | 12 589 | 534 m |
| Burzowa | 55,2 m² | — | 640 000 zł | 11 594 | 536 m |
| okolice ul. racławicka | 54 m² | 3 | 830 000 zł | 15 370 | 573 m |
| okolice ul. Wietrznej | 55,6 m² | 1 | 720 000 zł | 12 961 | 580 m |
| ul. Babiego Lata | 56,1 m² | 2 | 729 000 zł | 12 990 | 626 m |
| Zefirowa | 53,9 m² | 4 | 639 000 zł | 11 855 | 634 m |
| Zefirowa | 50 m² | 4 | 979 000 zł | 19 580 | 634 m |
Mediana podobnych — 13 730 zł/m²; to mieszkanie — 10 895 zł/m² (−21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 560 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 560 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 560 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.