Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9EFOPT-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51 m², piętro 4/11
Podedworze, Podgórze Duchackie, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 4 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze Duchackie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-duchac) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-duchackie) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,przy-lesie/2696)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 518 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 740 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.09.2026 (45 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica PODEDWORZE: 48 ofert sprzedaży (mediana 14 260 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 923 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 238 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 518 zł/m², czyli ok. 740 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 4 | 714 989 zł | 14 019 | — |
| Podedworze | 55,5 m² | — | 821 104 zł | 14 800 | 0 m |
| ul. Podedworze | 45 m² | — | 595 000 zł | 13 222 | 0 m |
| Podedworze | 55,3 m² | — | 774 060 zł | 14 000 | 0 m |
| Podedworze | 48,7 m² | — | 677 000 zł | 13 893 | 0 m |
| Podedworze | 55,3 m² | — | 861 900 zł | 15 600 | 0 m |
| Podedworze | 45 m² | 10 | 559 000 zł | 12 422 | 0 m |
| ul. Bochenka | 53,8 m² | 11 | 725 000 zł | 13 483 | 174 m |
| Adama Bochenka | 47 m² | 2 | 639 000 zł | 13 596 | 244 m |
| Bochenka | 55,3 m² | — | 718 770 zł | 13 000 | 244 m |
| Bochenka | 46,4 m² | — | 695 000 zł | 14 975 | 244 m |
| Podgórze Duchackie | 45,8 m² | 3 | 723 008 zł | 15 800 | 284 m |
| Podgórze Duchackie | 45,9 m² | 4 | 733 600 zł | 16 000 | 458 m |
| ul. Adama Bochenka | 47,1 m² | 1 | 725 494 zł | 15 400 | 462 m |
| Spółdzielców | 44 m² | 3 | 569 000 zł | 12 932 | 477 m |
| Spółdzielców | 43,8 m² | — | 615 000 zł | 14 041 | 477 m |
Mediana podobnych — 15 200 zł/m²; to mieszkanie — 14 019 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 714 989 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 714 989 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 714 989 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.