Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KQEIIQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51 m², piętro 2/2
Jana Dekerta, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-jana-deke) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-jana-d) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 762 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 613 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 796 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.05.2026 (155 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica Jana Dekerta: 20 ofert sprzedaży (mediana 18 010 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 198 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 613 zł/m², czyli ok. 796 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 2 | 999 000 zł | 19 588 | — |
| Romanowicza | 41 m² | — | 899 000 zł | 21 943 | 114 m |
| Zaułek | 57,3 m² | — | 695 000 zł | 12 129 | 124 m |
| ul. Hetmańska | 58 m² | 1 | 950 000 zł | 16 379 | 260 m |
| Dąbrowskiego 16 | 48,9 m² | — | 1 320 000 zł | 26 994 | 351 m |
| gen. Henryka Dąbrowskiego | 41,5 m² | — | 829 000 zł | 19 966 | 351 m |
| ul. Romanowicza | 41,7 m² | 7 | 990 000 zł | 23 758 | 355 m |
| Kingi | 42 m² | — | 680 000 zł | 16 191 | 361 m |
| Kingi | 41,5 m² | — | 680 000 zł | 16 386 | 361 m |
| Ślusarska | 47 m² | — | 895 000 zł | 19 055 | 438 m |
| Ślusarska | 49 m² | — | 945 000 zł | 19 286 | 438 m |
| Ślusarska | 54 m² | 2 | 849 000 zł | 15 722 | 438 m |
| Ślusarska | 43 m² | 0 | 840 255 zł | 19 541 | 438 m |
| Kącik | 49 m² | 2 | 1 365 814 zł | 27 874 | 509 m |
| Przemysłowa | 57 m² | 3 | 1 066 461 zł | 18 710 | 516 m |
| Zabłocie | 44 m² | 2 | 851 200 zł | 19 346 | 564 m |
Mediana podobnych — 18 714 zł/m²; to mieszkanie — 19 588 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 999 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 999 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 999 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 999 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 377 zł/m² z 21 529 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.