Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VOUC_P-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51 m²
Igańska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2683)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 165 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 102 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 708 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 801 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3130 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica Igańska: 11 ofert sprzedaży (mediana 12 353 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 51 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 708 zł/m², czyli ok. 801 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | — | 630 000 zł | 12 353 | — |
| Zgierska | 54 m² | 2 | 895 000 zł | 16 574 | 190 m |
| Igańska | 44,5 m² | 0 | 750 000 zł | 16 854 | 201 m |
| Budrysów | 48,6 m² | — | 799 000 zł | 16 440 | 282 m |
| Darłowska | 48 m² | 0 | 680 000 zł | 14 167 | 358 m |
| Praga-Południe | 42 m² | — | 722 500 zł | 17 202 | 422 m |
| Praga-Południe | 47 m² | — | 950 000 zł | 20 213 | 422 m |
| Omulewska | 45,3 m² | — | 900 000 zł | 19 850 | 444 m |
| Sulejkowska | 58,8 m² | 9 | 1 100 000 zł | 18 720 | 450 m |
| ul. Sulejkowska | 60 m² | — | 870 000 zł | 14 500 | 450 m |
| Omulewska | 45 m² | 1 | 947 025 zł | 21 045 | 462 m |
| Omulewska | 48 m² | 2 | 1 001 015 zł | 20 855 | 462 m |
| Omulewska | 41 m² | 6 | 903 174 zł | 22 029 | 462 m |
| Omulewska | 43 m² | 3 | 930 892 zł | 21 649 | 462 m |
| Omulewska | 44 m² | 6 | 968 356 zł | 22 008 | 462 m |
| Omulewska | 43 m² | 3 | 927 556 zł | 21 571 | 462 m |
Mediana podobnych — 21 139 zł/m²; to mieszkanie — 12 353 zł/m² (−42%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.