Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1EAZ25-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51 m²
ul. Białołęcka, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-bialolecka-2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% wyższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 842 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 085 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 718 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Białołęcka: 54 ofert sprzedaży (mediana 11 000 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 15 081 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 085 zł/m², czyli ok. 718 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | — | 867 100 zł | 17 002 | — |
| Białołęcka | 41,8 m² | — | 580 186 zł | 13 893 | 0 m |
| ul. Białołęcka | 45 m² | — | 640 000 zł | 14 222 | 0 m |
| Warzelnicza | 49 m² | 0 | 672 700 zł | 13 729 | 542 m |
| Warzelnicza | 51 m² | 2 | 754 820 zł | 14 800 | 542 m |
| Płochocińska | 45 m² | 0 | 740 000 zł | 16 444 | 769 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 636 744 zł | 13 266 | 826 m |
| Białołęka | 48 m² | 1 | 619 468 zł | 12 906 | 826 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 636 615 zł | 13 263 | 826 m |
| Białołęka | 48 m² | 0 | 658 956 zł | 13 728 | 826 m |
| Białołęka | 48 m² | 1 | 629 340 zł | 13 111 | 826 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 626 872 zł | 13 060 | 826 m |
| Płochocińska | 48 m² | 0 | 645 000 zł | 13 438 | 907 m |
| ul. Dobka z Oleśnicy 23 | 40,9 m² | 1 | 552 015 zł | 13 500 | 942 m |
| Białołęcka | 41 m² | 2 | 580 186 zł | 14 151 | 942 m |
| Ostródzka | 41 m² | 3 | 787 825 zł | 19 215 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 14 658 zł/m²; to mieszkanie — 17 002 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 867 100 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.