Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RSCXVV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50,6 m², piętro 2
Bernardyńska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50,6 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-berna) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-bernardy) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 126 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 349 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 484 zł/m²) za 50,6 m² wychodzi ok. 733 000 zł — oferta jest o 66% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.09.2026 (49 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Bernardyńska: 21 ofert sprzedaży (mediana 16 182 zł/m²), 49 transakcji w rejestrze (mediana 15 571 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 484 zł/m², czyli ok. 733 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,6 m² | 2 | 1 215 000 zł | 23 993 | — |
| Bernardyńska | 53 m² | — | 689 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Bernardyńska | 52,6 m² | 5 | 1 265 000 zł | 24 040 | 116 m |
| Bolesława Limanowskiego | 45,8 m² | — | 869 000 zł | 18 974 | 436 m |
| Limanowskiego | 45,8 m² | 1 | 798 400 zł | 17 432 | 436 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 54 m² | 0 | 1 079 000 zł | 19 982 | 718 m |
| Idzikowskiego | 50,9 m² | — | 629 000 zł | 12 358 | 718 m |
| Powsińska | 41,4 m² | 4 | 915 017 zł | 22 123 | 785 m |
| Pyjasa | 50,9 m² | 2 | 761 000 zł | 14 939 | 874 m |
| ul. Kaloryczna | 43,4 m² | 1 | 687 357 zł | 15 849 | 890 m |
| Idzikowskiego 6 | 50,8 m² | — | 750 000 zł | 14 764 | 925 m |
| Konstancińska | 49,6 m² | 0 | 899 000 zł | 18 125 | 955 m |
| Jaszowiecka | 52 m² | — | 875 000 zł | 16 827 | 995 m |
| Kostrzyńska | 43,6 m² | — | 762 475 zł | 17 500 | 1 km |
| Kostrzyńska | 42,4 m² | — | 773 253 zł | 18 250 | 1 km |
| Kostrzyńska | 42,4 m² | — | 730 883 zł | 17 250 | 1 km |
Mediana podobnych — 17 500 zł/m²; to mieszkanie — 23 993 zł/m² (+37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 215 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 215 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 215 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.