Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EUHQGX-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 1/5
Zachariasza, Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-zac) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 98 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 847 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 960 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 798 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.06.2026 (127 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Zachariasza: 6 ofert sprzedaży (mediana 15 675 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 15 184 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 33 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 960 zł/m², czyli ok. 798 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 798 000 zł | 15 960 | — |
| Zachariasza | 50,9 m² | — | 799 000 zł | 15 685 | 0 m |
| Zachariasza | 50 m² | 1 | 799 000 zł | 15 980 | 0 m |
| Zachariasza | 50,9 m² | 1 | 745 000 zł | 14 625 | 41 m |
| ul. Zachariasza | 50,9 m² | 1 | 798 000 zł | 15 666 | 93 m |
| Grajewska | 40 m² | 2 | 758 457 zł | 18 961 | 128 m |
| Łomżyńska | 43,5 m² | 4 | 817 988 zł | 18 800 | 150 m |
| Łomżyńska | 40,9 m² | 2 | 726 899 zł | 17 790 | 150 m |
| Łomżyńska | 43,4 m² | — | 771 730 zł | 17 790 | 150 m |
| Łomżyńska | 40,7 m² | 4 | 765 160 zł | 18 800 | 150 m |
| Łomżyńska | 43,7 m² | — | 711 821 zł | 16 300 | 150 m |
| Łomżyńska | 43,6 m² | — | 784 570 zł | 17 987 | 150 m |
| Łomżyńska | 43,6 m² | 1 | 927 615 zł | 21 300 | 150 m |
| Łomżyńska | 43 m² | 2 | 724 070 zł | 16 839 | 150 m |
| Łomżyńska | 43 m² | 3 | 711 821 zł | 16 554 | 150 m |
| Łomżyńska | 56 m² | — | 715 000 zł | 12 768 | 150 m |
Mediana podobnych — 17 800 zł/m²; to mieszkanie — 15 960 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 798 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 798 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.