Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CMGAER-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m²
ul. Wincentego Witosa, Słoneczny Stok, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Dzielnica
- Słoneczny Stok
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bialystok-sloneczny-stok-ul-wincent)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9109 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7933 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 397 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 6Ulica Wincentego Witosa: 6 ofert sprzedaży (mediana 8465 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 7313 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 162 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7933 zł/m², czyli ok. 397 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | — | 410 000 zł | 8200 | — |
| ul. Wincentego Witosa | 48 m² | — | 419 000 zł | 8729 | 0 m |
| Witosa | 48,3 m² | — | 359 000 zł | 7433 | 0 m |
| ul. Wincentego Witosa | 50,5 m² | 4 | 470 000 zł | 9307 | 162 m |
| ul. Stroma | 50 m² | — | 435 000 zł | 8700 | 309 m |
| Słoneczny Stok | 54,5 m² | 1 | 399 000 zł | 7321 | 438 m |
| Sikorskiego | 49,4 m² | — | 450 000 zł | 9109 | 499 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 51 m² | 7 | 475 000 zł | 9314 | 499 m |
| Upalna | 40 m² | 2 | 608 000 zł | 15 200 | 590 m |
| ul. Upalna | 51 m² | — | 445 000 zł | 8726 | 590 m |
| Upalna | 50,6 m² | — | 410 000 zł | 8103 | 590 m |
| Armii Krajowej | 46 m² | — | 433 489 zł | 9424 | 664 m |
| Armii Krajowej | 48,9 m² | — | 489 000 zł | 10 000 | 664 m |
| skwer Armii Krajowej | 52 m² | 4 | 340 000 zł | 6539 | 664 m |
| ul. Batalionów Chłopskich | 51,5 m² | 1 | 515 000 zł | 10 000 | 739 m |
| Aleja Jana Pawła II | 53 m² | 2 | 550 000 zł | 10 377 | 812 m |
Mediana podobnych — 9109 zł/m²; to mieszkanie — 8200 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 410 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9998 zł/m² z 2276 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.