Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-M89QMH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 1/3
Orla, Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-srodmiescie-orl) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-srodmiescie-orla/o) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 000 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9518 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 476 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.09.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 93 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9518 zł/m², czyli ok. 476 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 407 000 zł | 8140 | — |
| Konopnicka | 42 m² | — | 459 000 zł | 10 929 | 80 m |
| Konopnicka | 42,3 m² | 3 | 340 000 zł | 8036 | 80 m |
| Konopnicka | 56 m² | — | 549 000 zł | 9804 | 80 m |
| Okopowa | 44,8 m² | — | 450 000 zł | 10 045 | 104 m |
| ul. Fryderyka Chopina | 51 m² | 1 | 510 000 zł | 10 000 | 105 m |
| Fryderyka Chopina | 60 m² | 2 | 589 000 zł | 9817 | 105 m |
| Karłowicza | 45,3 m² | — | 389 000 zł | 8580 | 189 m |
| Zesłańców Sybiru | 58 m² | — | 699 000 zł | 12 052 | 241 m |
| ul. Lipowa | 47 m² | — | 517 000 zł | 11 000 | 260 m |
| Graniczna | 59 m² | 3 | 537 000 zł | 9102 | 323 m |
| ul. Wschodnia | 59 m² | — | 589 941 zł | 9999 | 327 m |
| Górna | 58 m² | — | 395 000 zł | 6810 | 354 m |
| Peowiaków | 50 m² | 2 | 1 006 000 zł | 20 120 | 374 m |
| Narutowicza | 54 m² | 3 | 465 000 zł | 8611 | 387 m |
| Narutowicza | 53,7 m² | — | 465 000 zł | 8659 | 387 m |
Mediana podobnych — 10 929 zł/m²; to mieszkanie — 8140 zł/m² (−26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 407 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 407 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 407 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 407 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.