Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Q_WNP1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,9 m², piętro 2
Nowogrodzka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,9 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-n) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-nowo) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 120 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 002 zł/m²) za 49,9 m² wychodzi ok. 1 047 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.10.2026 (24 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Nowogrodzka: 12 ofert sprzedaży (mediana 20 880 zł/m²), 37 transakcji w rejestrze (mediana 19 024 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 100 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 002 zł/m², czyli ok. 1 047 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,9 m² | 2 | 1 049 000 zł | 21 039 | — |
| Nowogrodzka | 47,4 m² | — | 949 000 zł | 20 038 | 0 m |
| ul. Aleje Jerozolimskie 89 | 46 m² | 7 | 895 000 zł | 19 457 | 156 m |
| Wspólna | 46,9 m² | 3 | 1 790 000 zł | 38 150 | 284 m |
| ul. Emilii Plater | 57 m² | — | 1 300 000 zł | 22 807 | 336 m |
| Hoża | 57,7 m² | 6 | 1 255 000 zł | 21 750 | 385 m |
| Widok | 43 m² | 6 | 890 000 zł | 20 698 | 398 m |
| Widok | 47 m² | 3 | 920 000 zł | 19 575 | 410 m |
| Widok | 42,1 m² | — | 890 000 zł | 21 120 | 412 m |
| Widok | 42,1 m² | 6 | 900 000 zł | 21 357 | 412 m |
| Hoża | 54,1 m² | 1 | 1 690 000 zł | 31 238 | 417 m |
| pl. Defilad | 58 m² | — | 1 670 000 zł | 28 793 | 425 m |
| ul. Poznańska 14 | 52 m² | 0 | 1 390 000 zł | 26 731 | 449 m |
| Poznańska | 46,5 m² | — | 1 090 000 zł | 23 426 | 480 m |
| ul. Chmielna 27/31 | 48 m² | — | 960 000 zł | 20 000 | 502 m |
| Złota | 53 m² | 0 | 1 699 000 zł | 32 057 | 546 m |
Mediana podobnych — 25 439 zł/m²; to mieszkanie — 21 039 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 049 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 049 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 049 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.