Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A1JGSO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m²
Nasturcjowa, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-ul-nasturcjowa-2-) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 161 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 103 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 655 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 100 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 103 zł/m², czyli ok. 655 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | — | 660 000 zł | 13 200 | — |
| ul. Aleksandra Ostrowskiego | 48 m² | — | 700 000 zł | 14 583 | 155 m |
| Hallera | 49,7 m² | — | 590 000 zł | 11 876 | 278 m |
| aleja Generała Józefa Hallera | 45 m² | 1 | 495 000 zł | 11 000 | 278 m |
| al. gen. Józefa Hallera | 43 m² | — | 847 000 zł | 19 698 | 278 m |
| Grabiszyńska (Wrocław-Stare Miasto) | 41 m² | 1 | 585 000 zł | 14 268 | 306 m |
| okolice al. gen. Józefa Hallera | 42 m² | 1 | 499 000 zł | 11 881 | 310 m |
| ul. Aleja Pracy | 53,5 m² | 1 | 570 000 zł | 10 648 | 752 m |
| Aleja Pracy | 42 m² | — | 640 000 zł | 15 238 | 780 m |
| Inżynierska | 51,6 m² | — | 539 000 zł | 10 446 | 867 m |
| ul. Inżynierska | 52,8 m² | 2 | 549 000 zł | 10 398 | 950 m |
| Żeglarska | 43 m² | 1 | 649 000 zł | 15 093 | 952 m |
| Pierwiosnkowa | 55 m² | 0 | 660 000 zł | 12 000 | 1 km |
| Bzowa | 45 m² | 0 | 540 000 zł | 12 000 | 1,2 km |
| Okolice ul. Belgijskiej | 50 m² | 1 | 549 000 zł | 10 980 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 12 000 zł/m²; to mieszkanie — 13 200 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 660 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 660 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.