Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SKNBN3-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 5/5
Morska, Działki Leśne, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Działki Leśne
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-dzialki-lesne-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-dzialki-lesne-mors) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 755 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9984 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 499 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 24% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2023 (1090 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2530 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Morska: 54 ofert sprzedaży (mediana 12 112 zł/m²), 117 transakcji w rejestrze (mediana 10 495 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 94 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9984 zł/m², czyli ok. 499 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 5 | 615 000 zł | 12 300 | — |
| Morska | 47,4 m² | — | 568 000 zł | 11 983 | 0 m |
| Morska | 41,6 m² | — | 568 195 zł | 13 662 | 0 m |
| Morska | 41 m² | 5 | 534 923 zł | 13 047 | 0 m |
| Morska | 53 m² | 4 | 637 000 zł | 12 019 | 0 m |
| ul. Morska | 40 m² | — | 580 000 zł | 14 500 | 0 m |
| Morska | 41,2 m² | — | 455 255 zł | 11 058 | 0 m |
| Morska | 55 m² | 4 | 637 000 zł | 11 582 | 0 m |
| Morska | 50,7 m² | — | 579 000 zł | 11 427 | 0 m |
| Morska | 46,5 m² | — | 529 000 zł | 11 369 | 0 m |
| Morska | 56 m² | — | 669 000 zł | 11 946 | 0 m |
| ul. Stefana Okrzei | 51,7 m² | 3 | 569 000 zł | 11 017 | 126 m |
| Okrzei | 45,4 m² | — | 469 000 zł | 10 330 | 146 m |
| Gen. Orlicz-Dreszera | 47 m² | 3 | 595 000 zł | 12 660 | 420 m |
| Jana Dantyszka | 40 m² | 2 | 415 000 zł | 10 375 | 777 m |
| ul. Stefana Ramułta | 46 m² | — | 580 000 zł | 12 609 | 906 m |
Mediana podobnych — 11 946 zł/m²; to mieszkanie — 12 300 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 615 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 615 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3757 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.