Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IKVV0H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50,3 m², parter
ul. Gęsia, Węglin Południowy, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50,3 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2012
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Węglin Południowy
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lublin-ul-gesia-50m2-d) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
/media/esti/bcb/114639686-d94730e7.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 040 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 205 zł/m²) za 50,3 m² wychodzi ok. 614 000 zł — oferta jest o 23% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.07.2026 (105 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Gęsia: 11 ofert sprzedaży (mediana 12 733 zł/m²), 27 transakcji w rejestrze (mediana 11 346 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 132 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 205 zł/m², czyli ok. 614 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,3 m² | 0 | 472 000 zł | 9380 | — |
| Gęsia | 58,4 m² | — | 570 000 zł | 9769 | 78 m |
| ul. Gęsia | 50 m² | — | 568 000 zł | 11 360 | 78 m |
| Wróbla | 47,9 m² | — | 620 777 zł | 12 963 | 281 m |
| Koralowa | 53 m² | 0 | 585 000 zł | 11 038 | 290 m |
| ul. Koralowa 25 | 44 m² | 4 | 579 000 zł | 13 159 | 290 m |
| ul. Koralowa | 56 m² | — | 790 000 zł | 14 107 | 290 m |
| ul. Cyrkoniowa | 43 m² | 1 | 599 000 zł | 13 930 | 346 m |
| Jaspisowa | 50 m² | 0 | 499 000 zł | 9980 | 503 m |
| Jemiołuszki | 50,6 m² | — | 570 000 zł | 11 258 | 579 m |
| Kwarcowa | 50 m² | 0 | 542 160 zł | 10 843 | 591 m |
| ul. Kwarcowa | 47 m² | — | 675 000 zł | 14 362 | 591 m |
| Roztocze | 42 m² | 2 | 526 194 zł | 12 528 | 747 m |
| Roztocze | 42,5 m² | 2 | 522 996 zł | 12 300 | 747 m |
| Roztocze | 42,5 m² | — | 545 000 zł | 12 815 | 747 m |
| Węglin | 50 m² | — | 554 000 zł | 11 080 | 886 m |
Mediana podobnych — 11 765 zł/m²; to mieszkanie — 9380 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 472 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 472 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 472 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.