Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BDNVA1-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 1/4
Drewnowska, Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-drewnowska) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-drewnowska/ob) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/26)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 180 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9388 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 900 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 595 000 zł — oferta jest o 45% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.08.2026 (79 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Drewnowska: 18 ofert sprzedaży (mediana 11 861 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 11 639 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 25 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 900 zł/m², czyli ok. 595 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 330 000 zł | 6600 | — |
| Drewnowska | 50 m² | 1 | 685 000 zł | 13 700 | 0 m |
| Drewnowska | 46 m² | 2 | 630 000 zł | 13 696 | 0 m |
| ul. Drewnowska | 47 m² | — | 475 000 zł | 10 106 | 0 m |
| Drewnowska | 50 m² | 1 | 650 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Wrocławska | 53 m² | — | 479 000 zł | 9038 | 452 m |
| ul. Wrocławska | 50 m² | — | 380 000 zł | 7600 | 452 m |
| Zachodnia | 46 m² | 1 | 320 000 zł | 6957 | 502 m |
| Zachodnia | 49 m² | 2 | 360 000 zł | 7347 | 502 m |
| Czarnkowska | 42 m² | 4 | 280 000 zł | 6667 | 548 m |
| ul. Czarnkowska | 53 m² | 3 | 455 000 zł | 8585 | 548 m |
| ul. Urzędnicza | 47 m² | 0 | 309 000 zł | 6575 | 549 m |
| ul. Wróbla | 41 m² | 1 | 350 000 zł | 8539 | 554 m |
| Wróbla | 40 m² | 1 | 365 000 zł | 9125 | 599 m |
| ul. Bolesława Limanowskiego | 49,4 m² | 3 | 340 000 zł | 6881 | 642 m |
| Romualda Mielczarskiego | 55 m² | 0 | 459 000 zł | 8346 | 654 m |
Mediana podobnych — 10 106 zł/m²; to mieszkanie — 6600 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 330 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 330 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 330 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 330 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.