Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OXTYMY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50,3 m²
Czumy, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 308 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 916 zł/m²) za 50,3 m² wychodzi ok. 700 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. gen. Waleriana Czumy: 16 ofert sprzedaży (mediana 15 308 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 13 817 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 49 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 916 zł/m², czyli ok. 700 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,3 m² | — | 770 000 zł | 15 308 | — |
| Czumy | 50,5 m² | — | 635 000 zł | 12 574 | 0 m |
| Waleriana Czumy | 52,3 m² | — | 703 000 zł | 13 442 | 0 m |
| Generała Waleriana Czumy | 50 m² | 0 | 635 000 zł | 12 700 | 0 m |
| Czumy | 50,3 m² | — | 775 000 zł | 15 408 | 0 m |
| Czumy | 50,3 m² | — | 760 000 zł | 15 109 | 0 m |
| Generała Waleriana Czumy | 50 m² | 0 | 760 000 zł | 15 200 | 69 m |
| Generała Waleriana Czumy | 50 m² | 3 | 649 000 zł | 12 980 | 146 m |
| Generała Waleriana Czumy | 50 m² | 5 | 790 000 zł | 15 800 | 158 m |
| Kryształowa | 45 m² | 2 | 788 900 zł | 17 531 | 255 m |
| Czumy | 59 m² | 7 | 749 000 zł | 12 695 | 303 m |
| Powstańców Śląskich | 42 m² | 3 | 690 000 zł | 16 429 | 330 m |
| Górczewska | 42 m² | 0 | 825 000 zł | 19 643 | 430 m |
| Jana Olbrachta | 52 m² | 5 | 1 220 000 zł | 23 462 | 465 m |
| Powstańców Śląskich | 57,8 m² | — | 850 000 zł | 14 706 | 470 m |
| Powstańców Śląskich | 43,9 m² | — | 777 384 zł | 17 700 | 470 m |
Mediana podobnych — 17 249 zł/m²; to mieszkanie — 15 308 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 770 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.