Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MBUFU2-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 1/7
Ceglana, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-ceglana-50m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-ceglana/ob/49279) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 499 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 645 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 632 000 zł — oferta jest o 20% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 156 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2360 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Ceglana: 121 ofert sprzedaży (mediana 11 496 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 13 140 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 645 zł/m², czyli ok. 632 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 505 131 zł | 10 103 | — |
| Ceglana | 42,8 m² | — | 500 051 zł | 11 683 | 0 m |
| Ceglana | 45 m² | 7 | 519 290 zł | 11 540 | 0 m |
| Ceglana | 47,1 m² | — | 540 433 zł | 11 486 | 0 m |
| Ceglana | 48 m² | 0 | 503 313 zł | 10 486 | 0 m |
| Ceglana | 43,7 m² | — | 482 952 zł | 11 044 | 0 m |
| Ceglana | 46 m² | — | 519 290 zł | 11 294 | 0 m |
| Ceglana | 42 m² | 7 | 500 051 zł | 11 906 | 0 m |
| Ceglana | 51 m² | 4 | 581 597 zł | 11 404 | 0 m |
| Ceglana | 45,3 m² | — | 518 655 zł | 11 454 | 0 m |
| Ceglana | 40 m² | — | 520 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Ceglana | 46,6 m² | — | 516 042 zł | 11 074 | 0 m |
| Ceglana | 46 m² | 5 | 599 067 zł | 13 023 | 0 m |
| Ceglana | 45 m² | 5 | 518 655 zł | 11 526 | 0 m |
| Ceglana | 42,7 m² | — | 495 769 zł | 11 613 | 0 m |
| Ceglana | 51 m² | 7 | 542 119 zł | 10 630 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 630 zł/m²; to mieszkanie — 10 103 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 505 131 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 505 131 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 505 131 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 505 131 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 826 zł/m² z 5201 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 156 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.