Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-K9TRPU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 4/4
Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego, Kamienna Góra, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kamienna Góra
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-kamienna-gora-a) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-kamienna-gora-alej) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-morzem/2683432)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 127 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 099 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 755 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.07.2026 (104 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2830 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica al. Marszałka Piłsudskiego: 14 ofert sprzedaży (mediana 24 638 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 14 645 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 099 zł/m², czyli ok. 755 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 4 | 799 000 zł | 15 980 | — |
| Aleja Marszałka Piłsudskiego | 58 m² | — | 1 429 000 zł | 24 638 | 0 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 54 m² | 5 | 1 050 000 zł | 19 444 | 0 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 47 m² | 0 | 649 000 zł | 13 809 | 0 m |
| al. marsz. Piłsudskiego | 56,8 m² | 0 | 1 300 000 zł | 22 899 | 40 m |
| ul. Legionów | 52,5 m² | 2 | 899 000 zł | 17 127 | 130 m |
| Ignacego Krasickiego | 50 m² | 2 | 1 160 000 zł | 23 200 | 142 m |
| ul. Świętojańska | 43,2 m² | 5 | 590 000 zł | 13 648 | 342 m |
| Świętojańska | 48 m² | 1 | 995 000 zł | 20 729 | 387 m |
| Świętojańska | 45 m² | 2 | 749 000 zł | 16 644 | 387 m |
| Świętojańska | 57,4 m² | — | 879 000 zł | 15 327 | 387 m |
| al. marsz. Piłsudskiego | 44,6 m² | 0 | 675 000 zł | 15 128 | 395 m |
| Henryka Sienkiewicza | 51,8 m² | 1 | 1 539 000 zł | 29 693 | 421 m |
| Elizy Orzeszkowej | 47 m² | 0 | 710 000 zł | 15 106 | 474 m |
| ul. Elizy Orzeszkowej | 44,9 m² | 2 | 600 000 zł | 13 363 | 491 m |
| Mikołaja Reja | 60 m² | -1 | 435 000 zł | 7250 | 529 m |
Mediana podobnych — 18 823 zł/m²; to mieszkanie — 15 980 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.