Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T2SVGK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,4 m², piętro 1/4
os. Zgody, Nowa Huta, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,4 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 1955
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Nowa Huta
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-nowa-huta-os-zgody-2-pokojow) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-nowa-huta-zgody/ob) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-nowa-huta-zgody) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-os-zgody-49m2-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 783 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 313 zł/m²) za 49,4 m² wychodzi ok. 609 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.10.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Adresowo, Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome) — ceny się różnią: najniżej 573 580 zł na Adresowo, najwyżej 590 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica os. ZGODY: 9 ofert sprzedaży (mediana 11 936 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 12 311 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 133 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 313 zł/m², czyli ok. 609 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,4 m² | 1 | 573 580 zł | 11 604 | — |
| Osiedle Zgody | 48 m² | — | 530 000 zł | 11 042 | 111 m |
| Zgody | 47,3 m² | — | 549 000 zł | 11 609 | 111 m |
| Zgody | 49,4 m² | — | 590 000 zł | 11 936 | 111 m |
| Osiedle Zgody | 47,3 m² | — | 525 000 zł | 11 102 | 111 m |
| os. Urocze | 46,5 m² | — | 539 000 zł | 11 601 | 144 m |
| Osiedle Urocze | 47 m² | — | 539 000 zł | 11 468 | 144 m |
| os. Urocze | 47 m² | 5 | 485 000 zł | 10 319 | 215 m |
| Osiedle Centrum C | 48,3 m² | — | 669 000 zł | 13 851 | 289 m |
| Osiedle Centrum C | 54,4 m² | — | 649 000 zł | 11 937 | 289 m |
| Centrum C | 46,1 m² | — | 619 000 zł | 13 436 | 289 m |
| os. Centrum C | 48,3 m² | 0 | 670 000 zł | 13 883 | 331 m |
| Os. Handlowe | 54 m² | 1 | 648 000 zł | 12 000 | 410 m |
| ul. Osiedle Centrum B | 45,6 m² | 3 | 638 400 zł | 14 000 | 414 m |
| Osiedle Handlowe | 49,9 m² | — | 659 000 zł | 13 206 | 419 m |
| Osiedle Handlowe | 54 m² | — | 675 000 zł | 12 500 | 419 m |
Mediana podobnych — 13 000 zł/m²; to mieszkanie — 11 604 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 573 580 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 590 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.