Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GYCYOC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 1/5
Wygoda, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-wygod) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-wy)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 61% wyższa od mediany 66 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 026 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 498 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 906 000 zł — oferta jest o 57% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Wygoda: 4 ofert sprzedaży (mediana 28 980 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 131 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 498 zł/m², czyli ok. 906 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 1 | 1 420 000 zł | 28 980 | — |
| Aleja Zygmunta Krasińskiego | 51,1 m² | — | 899 000 zł | 17 593 | 76 m |
| Aleja Zygmunta Krasińskiego | 50,2 m² | — | 1 149 000 zł | 22 875 | 76 m |
| Aleja Zygmunta Krasińskiego | 47,5 m² | — | 659 999 zł | 13 889 | 76 m |
| al. Aleje Zygmunta Krasińskiego | 47,5 m² | 0 | 689 000 zł | 14 499 | 109 m |
| Smoleńsk | 45,3 m² | 0 | 660 000 zł | 14 557 | 123 m |
| Morawskiego | 51,1 m² | — | 879 000 zł | 17 202 | 187 m |
| Zwierzyniecka | 53,7 m² | 3 | 1 692 000 zł | 31 508 | 236 m |
| ul. Marszałka Józefa Piłsudskiego | 46,2 m² | 3 | 935 000 zł | 20 238 | 372 m |
| ul. Tadeusza Kościuszki | 45,4 m² | 1 | 899 000 zł | 19 802 | 404 m |
| Stachowicza | 41 m² | 4 | 999 000 zł | 24 366 | 418 m |
| Kościuszki | 52 m² | 3 | 1 390 000 zł | 26 726 | 432 m |
| ul. Podzamcze | 45,1 m² | 0 | 1 099 000 zł | 24 352 | 538 m |
| Antoniego Józefa Madalińskiego | 54 m² | 1 | 1 999 000 zł | 37 019 | 560 m |
| Studencka | 44 m² | — | 1 199 000 zł | 27 250 | 565 m |
| Studencka | 49 m² | 0 | 833 000 zł | 17 000 | 565 m |
Mediana podobnych — 21 000 zł/m²; to mieszkanie — 28 980 zł/m² (+38%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 420 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 420 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 372 zł/m² z 21 682 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.