Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z2NMQZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48,9 m², piętro 7/11
ul. Wspólna Droga, Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48,9 m²
- Piętro
- 7 z 11
- Rok budowy
- 1982
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-ul-wspolna-dr) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-w) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2702)
/media/imo/sdpn2/sdpn2_ms_45853_1-432b953e.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 93 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 364 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 286 zł/m²) za 48,9 m² wychodzi ok. 698 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Morizon, Gethome, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Wspólna Droga: 8 ofert sprzedaży (mediana 14 743 zł/m²), 20 transakcji w rejestrze (mediana 14 232 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 84 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 286 zł/m², czyli ok. 698 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48,9 m² | 7 | 849 000 zł | 17 373 | — |
| Wspólna Droga | 48,9 m² | 3 | 725 000 zł | 14 835 | 32 m |
| ul. Wspólna Droga | 43 m² | 0 | 630 000 zł | 14 651 | 70 m |
| Wspólna Droga | 42,2 m² | 2 | 540 000 zł | 12 808 | 335 m |
| Lubiniecka | 50 m² | — | 744 000 zł | 14 880 | 383 m |
| Kordeckiego | 49,9 m² | 0 | 730 000 zł | 14 641 | 408 m |
| Kordeckiego | 46,7 m² | 0 | 770 000 zł | 16 481 | 408 m |
| Nasielska | 44,6 m² | 4 | 995 000 zł | 22 309 | 415 m |
| Barwnicza | 44 m² | 4 | 950 000 zł | 21 591 | 471 m |
| Omulewska | 45,3 m² | — | 900 000 zł | 19 850 | 492 m |
| Omulewska | 48 m² | 3 | 1 005 898 zł | 20 956 | 497 m |
| Omulewska | 46 m² | 7 | 1 010 247 zł | 21 962 | 497 m |
| Omulewska | 45 m² | 1 | 900 000 zł | 20 000 | 497 m |
| Omulewska | 42 m² | 6 | 916 908 zł | 21 831 | 497 m |
| Omulewska | 44 m² | 2 | 942 537 zł | 21 421 | 497 m |
| Omulewska | 45 m² | 2 | 939 573 zł | 20 879 | 497 m |
Mediana podobnych — 21 147 zł/m²; to mieszkanie — 17 373 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 849 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 849 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 849 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 849 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 849 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.