Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NDNKBI-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,2 m²
Wileńska, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,2 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2662)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 42% niższa od mediany 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 647 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 919 zł/m²) za 49,2 m² wychodzi ok. 832 000 zł — oferta jest o 30% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Wileńska: 8 ofert sprzedaży (mediana 16 711 zł/m²), 36 transakcji w rejestrze (mediana 15 161 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 133 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 919 zł/m², czyli ok. 832 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,2 m² | — | 585 000 zł | 11 890 | — |
| Wileńska | 42,8 m² | 2 | 697 900 zł | 16 306 | 0 m |
| ul. Wileńska | 50 m² | — | 799 000 zł | 15 980 | 0 m |
| Wileńska | 51,8 m² | 6 | 630 000 zł | 12 155 | 0 m |
| ul. Stalowa 3 | 49 m² | — | 999 000 zł | 20 388 | 173 m |
| Stalowa | 40 m² | 0 | 698 000 zł | 17 450 | 173 m |
| Białostocka | 44 m² | 4 | 922 551 zł | 20 967 | 207 m |
| Białostocka | 54 m² | 6 | 1 070 077 zł | 19 816 | 207 m |
| Białostocka | 41 m² | 5 | 862 158 zł | 21 028 | 207 m |
| Białostocka | 41 m² | 8 | 846 526 zł | 20 647 | 207 m |
| Białostocka | 41 m² | 4 | 856 347 zł | 20 887 | 207 m |
| Białostocka | 42 m² | 5 | 883 495 zł | 21 036 | 207 m |
| Białostocka | 42 m² | 1 | 908 231 zł | 21 625 | 207 m |
| Białostocka | 42 m² | 4 | 877 993 zł | 20 905 | 207 m |
| Białostocka | 54 m² | 5 | 1 068 596 zł | 19 789 | 207 m |
| Białostocka | 44 m² | 4 | 922 137 zł | 20 958 | 207 m |
Mediana podobnych — 20 647 zł/m²; to mieszkanie — 11 890 zł/m² (−42%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 585 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.