Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CCFJXH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 1/3
Stare Miasto, Śródmieście, Olsztyn
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-olsztyn-srodmiescie-st) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-srodmiescie-stare) · Nieruchomości-online (olsztyn.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8438 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 413 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (191 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 31 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Stare Miasto: 5 ofert sprzedaży (mediana 13 000 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 9890 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8438 zł/m², czyli ok. 413 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 1 | 549 000 zł | 11 204 | — |
| ul. Stare Miasto | 52 m² | — | 676 000 zł | 13 000 | 0 m |
| Prosta | 47,7 m² | 2 | 489 000 zł | 10 252 | 117 m |
| ul. Prosta | 46 m² | — | 552 000 zł | 12 000 | 117 m |
| ul. Maurycego Mochnackiego | 40 m² | — | 430 000 zł | 10 750 | 295 m |
| ul. Grunwaldzka | 57 m² | — | 1 540 000 zł | 27 018 | 304 m |
| ul. Grunwaldzka | 45 m² | — | 820 000 zł | 18 222 | 304 m |
| ul. Aleja Piłsudskiego | 45 m² | 5 | 749 000 zł | 16 644 | 420 m |
| Ratuszowa | 57 m² | 0 | 420 000 zł | 7368 | 426 m |
| Ratuszowa | 56,7 m² | — | 420 000 zł | 7407 | 429 m |
| Ratuszowa | 43 m² | 0 | 337 000 zł | 7837 | 429 m |
| ul. Smętka | 51 m² | 2 | 415 000 zł | 8137 | 440 m |
| Knosały | 42,3 m² | — | 645 000 zł | 15 248 | 443 m |
| ks. Wacława Osińskiego | 48,6 m² | — | 445 000 zł | 9156 | 566 m |
| ul. ks. Wacława Osińskiego | 50 m² | — | 520 000 zł | 10 400 | 566 m |
| Księdza Wacława Osińskiego | 48 m² | 4 | 369 900 zł | 7706 | 566 m |
Mediana podobnych — 10 400 zł/m²; to mieszkanie — 11 204 zł/m² (+8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 549 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 549 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 31 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.