Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GSDABA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 3/3
Rumiankowa, Olsztyn
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-olsztyn-rumiankowa-49m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-rumiankowa/ob/476) · Nieruchomości-online (olsztyn.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-ku)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 62% niższa od mediany 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 034 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 492 000 zł — oferta jest o 25% niżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.06.2026 (147 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 32 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Rumiankowa: 3 ofert sprzedaży (mediana 7531 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 6 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 034 zł/m², czyli ok. 492 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 3 | 369 000 zł | 7531 | — |
| Dziewanny | 52 m² | 1 | 459 000 zł | 8827 | 40 m |
| Liliowa | 50,7 m² | 2 | 549 500 zł | 10 838 | 538 m |
| ul. Bałtycka | 58,8 m² | 1 | 1 169 523 zł | 19 900 | 1,3 km |
| ul. Bałtycka | 52 m² | — | 990 000 zł | 19 039 | 1,3 km |
| Bałtycka | 49,3 m² | — | 1 395 000 zł | 28 290 | 1,3 km |
| ul. Bałtycka 91C | 49,8 m² | 1 | 1 183 225 zł | 23 750 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 19 900 zł/m²; to mieszkanie — 7531 zł/m² (−62%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 369 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 369 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 369 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9968 zł/m² z 814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 32 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.