Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NB1IFP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m²
Ptasia, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-p) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,p)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 740 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 372 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 655 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.09.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Ptasia: 102 ofert sprzedaży (mediana 13 649 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 372 zł/m², czyli ok. 655 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | — | 597 999 zł | 12 204 | — |
| Ptasia | 41,5 m² | — | 699 990 zł | 16 867 | 0 m |
| Ptasia | 41,6 m² | — | 563 171 zł | 13 535 | 0 m |
| Ptasia | 46 m² | 2 | 697 000 zł | 15 152 | 0 m |
| Ptasia | 48,5 m² | — | 724 441 zł | 14 940 | 0 m |
| ul. Świerzawska 13 | 42 m² | 5 | 575 263 zł | 13 700 | 210 m |
| ul. Ptasia 28 | 42,2 m² | 4 | 624 010 zł | 14 791 | 312 m |
| ul. Ptasia 28 | 41,6 m² | 3 | 530 000 zł | 12 750 | 312 m |
| ul. Ptasia 28 | 41,6 m² | 3 | 580 368 zł | 13 955 | 312 m |
| Grunwaldzka | 40,5 m² | — | 590 570 zł | 14 600 | 581 m |
| Grunwald | 40 m² | — | 399 000 zł | 9975 | 581 m |
| Marszałkowska | 50 m² | 2 | 450 000 zł | 9000 | 643 m |
| Cześnikowska | 42 m² | 4 | 499 000 zł | 11 881 | 906 m |
| Jugosłowiańska | 49,3 m² | — | 570 000 zł | 11 562 | 989 m |
| Jugosłowiańska | 49 m² | 7 | 529 000 zł | 10 796 | 989 m |
| Smardzewska | 42,3 m² | — | 541 000 zł | 12 790 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 12 791 zł/m²; to mieszkanie — 12 204 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 597 999 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 597 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.