Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BHEAAR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,1 m²
Przedzamcze, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,1 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-t) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 90 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9407 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8146 zł/m²) za 49,1 m² wychodzi ok. 400 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.09.2026 (36 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Przedzamcze: 2 ofert sprzedaży (mediana 11 265 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 7783 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 63 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8146 zł/m², czyli ok. 400 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,1 m² | — | 470 000 zł | 9570 | — |
| Browarna | 50,6 m² | — | 496 000 zł | 9802 | 162 m |
| Szeroka | 49,7 m² | — | 419 000 zł | 8429 | 172 m |
| ul. Prosta | 57,9 m² | 2 | 319 000 zł | 5507 | 174 m |
| ul. Prosta | 43 m² | — | 289 000 zł | 6721 | 212 m |
| Stare Miasto | 50,2 m² | 3 | 365 000 zł | 7267 | 312 m |
| Jakuba | 46,7 m² | — | 590 000 zł | 12 645 | 344 m |
| Jakuba | 49,4 m² | — | 829 000 zł | 16 788 | 344 m |
| Rabiańska | 45 m² | — | 450 000 zł | 10 000 | 371 m |
| Warszawska | 46 m² | 0 | 448 000 zł | 9739 | 526 m |
| Kazimierza Jagiellończyka | 55,3 m² | — | 510 000 zł | 9222 | 566 m |
| Szosa Chełmińska | 49 m² | 4 | 530 000 zł | 10 816 | 757 m |
| Przy Rynku Wełnianym | 54,3 m² | — | 450 000 zł | 8292 | 843 m |
| ul. Stefana Czarnieckiego | 46 m² | — | 418 999 zł | 9109 | 941 m |
| Polskiego Czerwonego Krzyża | 42,1 m² | — | 483 690 zł | 11 500 | 951 m |
| Przy Kaszowniku | 50,1 m² | — | 539 000 zł | 10 769 | 981 m |
Mediana podobnych — 9739 zł/m²; to mieszkanie — 9570 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 470 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 900 zł/m² z 2211 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.