Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--DN0G8-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,1 m²
os. Powstańców Warszawy, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,1 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-p)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 343 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 397 zł/m²) za 49,1 m² wychodzi ok. 510 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (44 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ulica os. Powstańców Warszawy: 6 ofert sprzedaży (mediana 10 937 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 496 zł/m² z 8513 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 397 zł/m², czyli ok. 510 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,1 m² | — | 549 000 zł | 11 181 | — |
| Powstańców Warszawy | 49,1 m² | — | 525 000 zł | 10 693 | 0 m |
| Wyłom | 51,3 m² | — | 743 850 zł | 14 500 | 165 m |
| Wyłom | 51,3 m² | — | 721 920 zł | 14 073 | 165 m |
| Wyłom | 51 m² | 1 | 740 000 zł | 14 510 | 165 m |
| Wyłom | 51 m² | 1 | 707 940 zł | 13 881 | 165 m |
| Wyłom | 51 m² | 2 | 711 680 zł | 13 955 | 165 m |
| Wyłom | 51,3 m² | — | 740 000 zł | 14 425 | 165 m |
| Wyłom | 51 m² | 1 | 721 920 zł | 14 155 | 165 m |
| Piątkowska | 48 m² | 6 | 634 000 zł | 13 208 | 203 m |
| Piątkowska | 46 m² | 3 | 620 000 zł | 13 478 | 203 m |
| Piątkowska | 48,8 m² | — | 634 000 zł | 12 992 | 203 m |
| ul. Piątkowska | 52 m² | — | 615 000 zł | 11 827 | 203 m |
| ul. Księcia Mieszka I | 45 m² | — | 645 000 zł | 14 333 | 322 m |
| os. Zwycięstwa | 46,8 m² | 5 | 449 900 zł | 9613 | 662 m |
| Zwycięstwa | 48 m² | — | 585 000 zł | 12 188 | 856 m |
Mediana podobnych — 12 897 zł/m²; to mieszkanie — 11 181 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 549 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 496 zł/m² (8513 transakcji); połowa transakcji między 10 023 zł/m² a 13 264 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 265 zł/m², pierwotny 11 784 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 647 zł/m² z 6821 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 156 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 316 zł/m²; II kw. 2026 — 11 506 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.