Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MG4TCJ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 2
ul. Obornicka 77, Różanka, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Różanka
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-rozanka-ul-obornicka-2-poko) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-obornic) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-obor)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 993 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 400 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 657 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.06.2026 (131 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Obornicka: 21 ofert sprzedaży (mediana 13 140 zł/m²), 37 transakcji w rejestrze (mediana 14 310 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 400 zł/m², czyli ok. 657 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 2 | 605 000 zł | 12 347 | — |
| Obornicka | 40 m² | — | 450 000 zł | 11 250 | 0 m |
| ul. Obornicka | 45 m² | — | 819 000 zł | 18 200 | 0 m |
| Obornicka | 49,8 m² | — | 605 000 zł | 12 151 | 0 m |
| ul. Obornicka | 45,8 m² | 0 | 598 000 zł | 13 071 | 111 m |
| ul. Obornicka | 51,5 m² | 1 | 650 000 zł | 12 617 | 179 m |
| Parnickiego | 39,3 m² | 4 | 558 900 zł | 14 221 | 267 m |
| Zaułek Rogoziński | 49,1 m² | — | 629 000 zł | 12 818 | 295 m |
| ul. Obornicka | 47,5 m² | 2 | 695 000 zł | 14 644 | 318 m |
| Okolice ul. Ligockiej | 50,6 m² | 1 | 575 000 zł | 11 355 | 340 m |
| okolice ul. Zaułek Rogoziński | 47,2 m² | 2 | 600 000 zł | 12 723 | 341 m |
| Psie Pole | 41,1 m² | 0 | 595 000 zł | 14 484 | 528 m |
| Psie Pole | 40 m² | 1 | 575 000 zł | 14 375 | 602 m |
| okolice ul. Wołowskiej | 47,9 m² | 1 | 715 000 zł | 14 927 | 602 m |
| okolice ul. henryka michała kamieńskiego | 42 m² | 2 | 549 000 zł | 13 071 | 602 m |
| okolice ul. Obornicka | 47 m² | 2 | 729 000 zł | 15 511 | 602 m |
Mediana podobnych — 14 428 zł/m²; to mieszkanie — 12 347 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 605 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 605 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 605 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.